历史的车轮

　　据了解，美国的三角园区就曾建立了大量的生活的配套设施，被评为为最佳的生活区。当时这个住宅区也在机场附过。后来这个区域经过生态的建设也成为特色的观光旅游区。

　　在国内，超过千万人次的有七个机场，这样规模的机场都在大力发展区域经济或者称之为航空城，目前最有代表性的有北京、上海、广州、深圳等城市。

　　有资料显示，天津航空城的规划面积有100个平方米，也是天津滨海新区发展的新经济增长点。成都西南航空的航空吞吐量在全国位居第。正因为西南板块是人流、物流的集散地，所以说成都今后的发展势头还很强劲。有关人士预测，今后中国机场经济在各地区发展可能要提出年吞吐量在一千万人次的机场，像北京、上海、深圳、成都、天津、深圳都有可能实现这个目标。

　　中央别墅区在十年的发展中，也正因为首都机场的落户，而形成了自己独到和特色的区域价值。在很多人眼里，这个区域已经很优秀了，能够保持它的原汁原貌就很好。但是从2005年开始，政府和有关部门就开始为区域的整体发展做进一步规划和考虑，所有动作都将在2006年具体体现。

　　据记者了解,2006年1月，顺义区在公布其“十一五”规划草案中，明确提出在未来五年中，顺义将围绕扩建中的首都机场着力打造临空经济区和现代制造业基地。围绕机场“做强东西、拓展南北，打造临空经济圈”的发展目标，全面推进“空港国际化、全区空港化、发展融合化”的运行机制，临空经济区核心产业不断壮大，圈层产业结构正在形成，高新技术、现代制造、食品饮料、现代服务、现代农业五大产业群落融合发展，由首都国际机场为核心的空港区和空港区外围的紧邻空港区两个圈层组成的临空经济核心区，基本框架已经初步形成。

　　目前，在顺义新城的规划中，总绿地面积978公顷，规划包括商业、物流业还有会展业，总部经济和旅游发展，构筑两区三圈的商业规划。两区是城市的商业中心区和居住区配套商业服务区。三带就是首都临空产业带和潮白河产业带、东部产业带。这样的规划不仅带给开发商很大的触动，对那些在别墅区中以自我为中心的富豪阶层也是不小的变化。第一直观的认识，就是这个区域不再平静了，是否还能保持幽雅、整洁，空气还会这么清新，阳光这么透明，说不太清楚。更多的是悬念和疑问……

　　别墅项目与区域多功能是利益互动

　　目前以顺义空港为核心的区域分为三种基本类型，一种是别墅产品，主要积聚在中央别墅区，并且形成一定的规模和档次，成为目前该区域的主导产品，这些住宅产品所具有的区域环境、产品品质都在京城别墅市场具有独一无二的优势，主要包括格拉斯小镇、优山美地、莱蒙湖、丽高王府等。事实上，中央别墅区的区域模式是国际化产业形态体现的结果，而同样该区域的居住需求也具有强烈的国际化特征，因此受益最大的应该是该区域的高档别墅产品。中原地产华北区域总经理李文杰认为，目前中央别墅区市场有这样一个特征，一方面是该区域的别墅市场越来越被高端购买人群所接受，居住氛围更为成熟；另一方面则是随着国家对别墅用地的限制，该区域别墅产品开发的数量则越来越少。因此就会出现这样一个现象，在新的经济产业带下，该区域的居住需求和区域价值都有所提高，而该区域实际可供开发的产品土地越来越少，在双重作用，该区域的别墅产品的价值将有一个不断提升的空间。

　　第二种为高档公寓项目，这些产品的数量相对较少，主要是在一些别墅项目内，多数以为该区域的高端人士提供租赁需求的产品。最后一种就是普通住宅产品，这类产品主要是为该区域办公人员提供的居住产品。

　　不得不面对的事实是，目前在空港核心区域的别墅产品已经非常之少，而这种开发数量的减少则从2003年就开始逐渐显现，不停出现各大知名品牌企业在此寻找土地的消息，从目前公开的信息来看，除了目前鲁能集团在该核心区域正在进行开发的面积达到4000亩的项目外，该区域已经没有更大体量的别墅产品。有专家认为，对于该区域的房地产行业来说最直接受益的则是其周边的别墅产品。因为目前顺义区域内中央别墅区域的别墅市场需求一直都是旺盛的，新功能的确立使该区域整体的居住品质和生活配套品质必然要提高，同时区域内具有高档住宅需求的人群数量也有一定的增加；因此别墅区中低密度住宅产品，尤其是核心区域的别墅产品必将大行其道。

　　区域内某开发商负责人认为，别墅产业发展的优势得天独厚，特别是目前发展越来越好。第一个是规划的重要意义。随着北京市的产业发展布局，北京两轴两带多中心的规划、新机场的扩建，这些都对整个别墅产业区有一个极大的促进。正因如此，未来区域交通将得到彻底改善，像京承高速、机场高速，还有正在开工的北面北线、机场南线、从五环向北的机场第二高速路，都是计划在2007年开工的。而整个交通对别墅区的建设起到了重要的支撑作用。第二个就是生态环境。像温榆河生态走廊，这是围绕北京最大的生态走廊。温榆河是北京唯一一条千年河流。北京市规划在2008年对温榆河进行彻底整治，优化区域生态。第三是机场。这几年机场无意中对这个区域的建设起到了一个推进和促进的作用。

　　鲁能地产开发的格拉斯小镇项目占地4000亩，位于机场路杨林出口东侧，与优山美地项目并列机场路两翼，是迄今为止北京最大规模的别墅项目，这个项目恰好属于正在大力发展的空港经济的核心区域。该项目负责人盖卫东告诉记者，对中央别墅区的功能调整应该与原有区域产品不冲突。整个区域还会处在和谐的氛围中。任何一个产业任何一个行业的发展，越来越离不开相关行业的发展，房地产发展也是一样。格拉斯小镇也不能脱离空港经济的带动，以及相关产业的扶持，象包括物流业、制造业、服务业、文化创意等等这方面都对项目有一个促进作用。为此，作为开发商才有信心在项目中设计建设一些有特色的休闲产业。这都是因为区域交通便捷，环境和生态方面都比较好。另外，这些优秀的别墅项目开发也是对区域的完善和补充。二者是互相依托的关系。

　　据记者了解，在中央别墅区置业的90％是外籍人士，当然外籍人士有一部分是纯外籍人士，还有一部分华裔。他们对这个地方的环境和别墅区的建设非常满意，这都要归功于整个别墅区的环境打造和快速交通起到了比较大的作用。

　　中央别墅区需要产业发展

　　顺义的空港经济已经发展到一定的规模了，目前其区域内70％经济指收益来自与临空有关的产业。2005年的数据显示顺义区空港经济产业的税收占总区域税收的86％。顺义已经形成了五大产业区，包手高科技产业区、现代制造业产业区、饮料产业区、现代服务业产业区和现代农业产业区。有些产业区已经具有相当规模和知名度了，这里还入驻了非常有代表性的世界五百强的著名企业。这正是中央别墅区所在的大区域时代背景，很显然如果没有产业建设，区域的发展肯定是不平衡的，发展速度也很难提高。

　　在顺义的空港经济建设中，产业带包含核心产业和关联产业，核心产业又分成若干个主产业，包括运输产业链、制造产业链和民航综合服务产业链。运输产业链包括客运和货运，制造产业链包含五个内容。临空产业的关联产业包括配套服务，像金融保险、信息咨询、商务餐饮。还有高技术产业还有一些传统的制造业。一般的临空经济包含六个功能区。一个就是制造业园区，主要是向国外发展比较多的航天科技、航空相关产业和制造产业。比如法国的索菲亚科技园区以及阿尔法特科技园区。另外，就是以空运为依托的高新产业基地。其应该说是在临空经济区制造业的主体。第二个就是物流园区。涉及最直接的包括加工、服务等等，这个国际上有很多。还有第五类就是临空经济区，这跟地产业的联系也比较密切，包括房地产业、教育、医疗，以及临空产业相关的住宅区的建设，为相关工作人员以及国际化背景的人士提供生活方便。总的来说，临空经济区则是这个主产业中多个产业的集合，

　　中国社会科学院中国区域经济学会副秘书长陈耀博士认为，产业在这个区域集聚的越多，对区域更多的是一个相互促进的作用。特别是一些高科技产业，档次和规模越高，如跨国公司的区域总部还会吸引更多的其他产业如IT业，还有一些其他产业。随着高端住宅区的进一步完善发展，未来可能还会进一步吸引全球的高端人才到这里落户。所以，对待空港经济的建设，要有长远的眼光和谋略。作为一个经济和产业概念，临空经济必将带动其主导产业和相关配套产业的快速发展，因此周边的生活、市政配套将会因此而更加成熟。

　　最新信息

　　在顺义区的规划中，其中总体规划面积达到86平方公里的空港城则颇吸引人的眼球，规划中的空港城则是临空经济带的核心区域，其主要包括空港工业区、出口加工区、物流园区、航空城、温愉河高档住宅走廊五大板块。中原地产华北区域总经理李文杰表示，“这些新城规划和临空经济带是相得益彰，尤其是核心区域已经明确将高档住宅产业做为一个主要板块来发展，这样必然带动整个区域的高档住宅产品的升级。”

　　有专家透露，今年在顺义临空经济核心区域一个包括6大别墅分区和一个小镇中心的大体量别墅区要开工，并计划在今年下半年将有部分产品投放市场。因为规模特别大，每一个别墅区都相当于一个独立的别墅项目，每个分区内的建筑风格是统一的，分区之间主要由数百米宽、数公里长的绿化带、老河湾来有机区隔，因此，总体规划上既是独立的又是统一的，建筑风格既是多元的、个性化的，又是一脉相通的。同时5万平方米的小镇中心包括了五星级酒店、商业街、国际学校、高尔夫球场。而且该项目要开发长达6年。这个项目的建设对中央别墅区以及空港经济的建设起到重要的作用。

　　自2005年以来，中央别墅区的项目就持续热销，而且区域内的别墅产品售价每平方米都超过上万元，还能保持一定的涨幅。特别是在今年3月以后，该区域别墅产品售价也都有不同程度的提价。至此，我们对中央别墅区的未来发展趋势要有一个更直接的判断和认识，相信在不久之后区域的环境和配套以及商业氛围都会比过去有突飞猛进的发展。中央别墅区将成为名副其实的第一居所。